И как новое постановление Верховного суда может изменить юридическую практику в спорных вопросах.
Фото: сгенерировано ИИ
После скандала с квартирой Ларисы Долиной выражение «эффект Долиной» попало в словарь неологизмов, а сама модель поведения получила широкое распространение: только за 2025 год продавцы оспорили в российских судах более трёх тысяч сделок , ссылаясь на давление мошенников. Верховный суд отреагировал: в декабре 2025 года он оставил квартиру Долиной за добросовестной покупательницей. Однако схема не исчезла, а мутировала: в подобных спорах стали использовать другие статьи Гражданского кодекса, а их масштабы начали расти.
В этом материале мы собрали истории преподавательницы Нино Цитлидзе, экс-губернатора Омска Александра Буркова и артиста «Уральских пельменей» Андрея Рожкова и чемпионки Европы по хоккею на траве Елизаветы Диановой. Все они столкнулись с «эффектом Долиной» на разных стадиях его эволюции. В одной истории покупательница четыре года отстаивала в судах купленную хрущёвскую двушку. В другой двое стали фигурантами земельного спора на сотни миллионов рублей через два года после нотариальной сделки. В третьей покупательница проиграла две инстанции продавцу, освоившему анонимные криптокошельки.
Четыре года борьбы за собственную квартируОдно из самых громких и показательных дел, связанных с «эффектом Долиной», началось ещё до того, как это выражение прочно вошло в народный обиход. Осенью 2022 года преподавательница московского вуза Нино Цитлидзе решила купить двухкомнатную квартиру у 64-летней учительницы Наталии Ивановой за 9,2 миллиона рублей. Продавец представила справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, а психиатр письменно подтвердил её дееспособность и вменяемость. Для покупки Цитлидзе оформила ипотеку на 30 лет и передала деньги Ивановой. Однако квартиру она так и не получила.
В день передачи ключей Иванова не пришла на встречу. Как выяснилось, по весьма «уважительной причине»: в этот день пенсионерку задержали за поджог военкомата по указке телефонных кураторов. Уже в отделении полиции стало известно, что все деньги за проданную квартиру вместе с личными сбережениями она отдала мошенникам. Сначала статус сделки оказался спорным, а затем Цитлидзе получила иск о признании её недействительной. Преподавательница с таким развитием событий не смирилась и начала отстаивать свои права в суде.
Так началась тяжба длиной в четыре года. Ситуацию осложняло то, что Иванова прошла процедуру банкротства, после которой взыскать с неё хотя бы рубль казалось почти невозможным. Сначала Бабушкинский районный суд поддержал Цитлидзе и постановил, что сделка имеет юридическую силу. В ответ Иванова подала апелляцию в Мосгорсуд. Он пересмотрел решение нижестоящей инстанции и оставил покупательницу без квартиры, без денег и с 30-летним кредитом.
Примечательно, что это произошло всего за несколько часов до того, как Верховный суд вынес решение по делу Долиной в пользу покупателя. Возможно, именно этот факт подтолкнул Цитлидзе продолжить борьбу за жилплощадь. Точку в разбирательстве поставил Второй кассационный суд, куда обратилась преподавательница. В мае 2026 года он вынес решение, согласно которому заблуждение продавца должно быть распознаваемо для второй стороны, тогда как поведение Ивановой при заключении сделки выглядело безупречным.
Победа покупательницы получила широкий резонанс в федеральных СМИ. Все четыре года Цитлидзе приглашала журналистов на каждое заседание, превратив частный спор в общероссийский сюжет.
«Эффект Долиной» в масштабах гектаров Если история Цитлидзе разворачивалась вокруг одной хрущёвской двушки, то на Урале похожий сценарий развивается уже в масштабе 64 гектаров и сотен миллионов рублей. На этот раз в центре внимания средств массовой информации известные люди - человек с четвертьвековой публичной биографией — Александр Бурков и шоумен «Уральских пельменей» Андрей Рожков.
Претензии к сделке двухлетней давности появились в разгар волны, поднятой делом Долиной. Заявление против Александра Буркова, экс-губернатора Омской области, ныне заместителя гендиректора Уралвагонзавода, осенью 2025 года подал Константин Комиссовский, ранее осуждённый за мошенничество с земельными участками по ст. 195, ч.4. Он утверждает, что в апреле 2023 года продал участок в Чкаловском районе Екатеринбурга, договорившись о 120 миллионах рублей, но получил всего 4,17 миллиона. По его словам, землю оформили на физические лица, включая родственницу экс-губернатора, а затем перепродали агентству «МАН» за 250 миллионов и разделили под коттеджный посёлок.
Однако, по мнению юристов, реальная картина далека от версии заявителя . Сделки апреля 2023 года удостоверил нотариус, расчёты по ним прошли. Из-за зыбкости доказательной базы полиция не сразу отреагировала на слова Комиссовского, не подкреплённые объективными данными. С осени 2025 года в возбуждении дела отказывали несколько раз, и лишь в феврале его завели «по факту», без обвиняемых.
Таким образом, заключённую сделку пытаются оспорить спустя два с половиной года, на пике распространения подобных исков, причём не через суд, а через правоохранительные органы.
Сегодня новая судебная практика прямо запрещает разворачивать исполненную и нотариально оформленную сделку на основании одних лишь слов продавца о том, что его обманули. Суд обязан оценить поведение приобретателя, а покупатель, заплативший по договору и проверивший документы, сохраняет имущество.
Тем не менее судебная лотерея «эффекта Долиной» устроена так, что у покупателя может быть полный комплект документов, но и этого порой оказывается недостаточно. Петербургская история Елизаветы Диановой показывает, как схема обходит даже предельную осторожность.
Против осторожности нашли статьюЕлизавета Дианова, экс-чемпионка Европы по хоккею на траве, работает риелтором и знает о квартирных аферах в силу профессии. Покупая в 2023 году квартиру на Васильевском острове за 10 миллионов рублей у пожилой женщины, она перестраховалась сверх всяких стандартов: получила справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, а также за свой счёт оплатила продавцу независимое обследование с электроэнцефалограммой и психологическими тестами. Ни Дианова, ни сотрудники банка не заметили в поведении женщины ничего странного. Однако после передачи денег продавец заявила, что не понимала значения своих действий.
В ход пошла статья 177 Гражданского кодекса, которой не было ни в деле Долиной, ни в деле Цитлидзе. После 16 декабря 2025 года, как отмечает РИА Новости, продавцы стали массово дополнять иски этой статьёй и подкреплять требования психиатрическими экспертизами, проведёнными спустя месяцы после сделки.
Суд первой инстанции назначил двустороннюю реституцию, однако возвращать покупательнице оказалось нечего: пенсионерка обанкротилась. В апреле 2026 года Дианова проиграла и апелляцию. При этом она сомневается в беспомощности своей оппонентки.
«Моя пенсионерка, которой около 80 лет, открыла криптокошелёк и раскидала деньги по другим анонимным кошелькам через Telegram. Я в свои 30 лет не знаю даже, как менять рубли на биткоины», — подчёркивает спортсменка в беседе с «РИА Новости».
Сейчас Дианова живёт в съёмном жилье, оплачивает коммунальные услуги за спорную квартиру и готовит кассацию. Ориентиром для неё остаётся Цитлидзе, которая выстояла в четырёхлетней борьбе за квартиру. Судя по последним тенденциям судебной практики, у Диановой есть все шансы дождаться справедливого решения.
Схема пережила своего создателяСегодня устойчивость «эффекта Долиной» держится на перекосе в распределении рисков. Продавец, проигравший спор, возвращается в исходное положение и почти ничего не теряет: банкротство списывает долг перед покупателем, а уголовные дела против таких истцов остаются единичными.
Покупатель, проигравший спор, напротив, теряет жильё, деньги и годы. Даже в случае победы ему приходится платить за неё ипотекой, съёмными квартирами и судебными расходами. Пока попытка развернуть исполненную сделку ничего не стоит тому, кто её предпринимает, поток подобных исков не иссякнет.
На прошлой неделе, 1 июля, вышел Обзор Верховного суда, который должен сместить баланс и закрепить подход, согласно которому такие сделки следует признавать необратимыми. Добросовестных покупателей теперь защищают от голословных обвинений. Судебная система научилась отличать жертву мошенников от участника схемы и движется к переоценке рисков, стремясь сделать так, чтобы большую цену платил тот, кто оспаривает сделку, а не тот, кто честно передал деньги.
Самое актуальное в рубрике: Общество
Больше интересного в жанре: Новости
